房地产行业的深度调整持续进行中。“十四五”期间,千亿房企数量从43家锐减至10家,行业格局经历大洗牌。而行业低谷周期,正是企业经营能力的终极试金石。
3月31日,越秀地产(00123.HK)发布十四五收官之年业绩。在这场行业大考中,越秀地产从2021年行业37位的腰部梯队,稳步跻身2025年克而瑞全口径销售榜单全国第9位,是行业中排名跃升幅度最大的企业。2025年越秀地产继续保持千亿实现1062.1亿元销售,成为本轮调整中极少数实现规模、排名、市场份额同步跃升并维持稳健的房企。其背后的经营韧性和战略定力,更有启示和借鉴意义。
越秀地产董事长及执行董事林昭远(左二)、越秀地产副董事长、总经理及执行董事朱辉松(右二)、越秀地产联席总经理及执行董事江国雄(左一)、越秀地产财务总监曾志钊(右一)
坚守长期主义 “四好企业”战略构筑核心竞争力
不被短期波动裹挟的战略定力,是企业穿越周期的第一道防线。面对市场变局,越秀地产董事长林昭远表示,公司始终坚守“好产品、好服务、好品牌、好团队”的“四好企业”长期战略。
2025年初,越秀地产率先响应住建部“好房子”政策,发布了“4X4好产品理念”。这套体系也为公司推向市场的项目叠加了品牌溢价,公司全年合同销售均价达36000元/平方米,同比大幅增长23%。
其中,北京和樾望云、上海翡云悦府两大标杆项目分别实现95亿元、159亿元销售业绩,销售均价均突破10万元/平方米,形成产品力向品牌认可度、销售业绩转化的良性循环。
在市场深度分化的行业格局下,一线及强二线核心城市价值底盘稳固,抗周期韧性突出,核心城市业绩占比已成为房企保持核心竞争力的关键支撑。2025年,北京、上海、广州、深圳、杭州、成都六大核心城市为越秀地产贡献了85.6%的销售业绩。
越秀地产在北京、上海、广州的市场占有率也稳居市场前列。公司在广州大本营以291亿元销售位居当地销售榜单TOP2,北京突破300亿元也跻身当地榜单TOP2,上海则以222亿元位列TOP7,形成“多点支撑、全域均衡”的布局格局,在全国竞争最激烈的核心市场筑牢了发展基本盘。
步入十五五,越秀地产管理层提出要打造“一主两翼”的业务组合。年报显示,公司稳步推进商业运营、物业服务、代建业务等多元业态布局,打造平滑周期波动的经营性业务,2025年各业务板块均实现提质增长,既提供了持续稳定的现金流,也与住宅主业形成协同赋能,进一步拓宽了企业发展护城河。
精益投资管理 一二线核心城市布局成效显著
当前行业城市分化已成常态,面对行业下行期的土地市场波动,越秀地产表示公司始终坚持“精投资、优土储、强管控”的投资策略,精耕高能级城市。
年报披露,2025年公司权益投资额244亿元,拿地平均溢价率仅约9.3%,大幅低于TOP10房企均值。公司还将投资重心高度集中于北京、上海、广州、深圳、杭州、成都六大核心城市,2025年核心六城权益投资额占比高达96.3%。
截至2025年底,公司总土地储备1855万平方米,布局持续向高能级城市集中,一二线城市合计占比达94.4%。2025年新增土储中一线城市占比更是升至67.7%,优质且高度集中的土储结构,为后续销售业绩稳定增长提供了充足货值支撑。
交银国际近期给予越秀地产“买入”评级,该行认为随着房地产市场政策支持力度不断加码,越秀地产聚焦高能级城市的土储策略,将在市场复苏时更具弹性。
财务安全筑底 打造逆周期经营安全屏障
精准投资是保持销售稳健的重要支撑,严格的财务纪律、充足的安全边际,则是支撑包括投资在内的各项经营活动的关键底牌。
根据越秀地产披露的业绩公告,截至2025年底,公司三道红线指标持续保持全绿档:剔除预收款后的资产负债率65.5%、净借贷比率54.9%、现金短债比1.7倍,各项指标均稳居行业安全区间。期末现金达467.6亿元,全年经营性现金流净流入139.4亿元。
融资端,公司加权平均借贷利率降至3.05%,同比下降44个基点,连续两年保持融资成本下行,境内外融资渠道始终畅通,同时斩获标普、惠誉双投资级评级,展望均为稳定,充分印证了资本市场对公司经营稳健性的高度认可。
在行业毛利率普遍承压的背景下,公司通过全链路成本管控严控销售及管理费用,费率水平持续下降,2025年实现营业收入864.6亿元,同比保持小幅增长,税后利润17.8亿元,同比增长21.4%,成为行业中极少数保持持续盈利的房企。
获取广州核心CBD土储 马场项目构筑中长期业绩压舱石
随着房地产行业政策支持力度持续加码,市场复苏预期日益明确,行业发展逻辑正式从规模扩张转向高质量发展,基本面优质、布局合理、财务稳健的房企将迎来更多发展机遇。
2026年开年,越秀集团以236亿元总价成功摘得广州珠江新城-金融城-琶洲三大CBD交汇的马场地块。作为珠江新城最后一块连片成片城市更新宝地,该项目是国内少有的能够同步撬动城市能级提升的重磅项目,以开放型城市公共空间为纽带,串联顶奢商业集群(已与SKP完成签约)、国际高端酒店、超甲级办公等多元业态。
有市场人士猜测,作为越秀集团旗下核心地产业务平台,越秀地产有望凭借自身城市综合开发运营能力深度参与该项目打造。此前越秀集团成熟的“母公司孵化-上市公司注入”模式,已通过广州市场标杆项目琶洲南TOD完成市场验证,也为该地块后续的资产运作提供了可参考的成熟路径。
标杆项目的获取及打造具有不可替代的战略意义,正在成为一种行业共识。有智库分析师指出,马场这类稀缺项目不仅能够为企业带来长期稳定的业绩增量,更能通过全业态、全周期的项目打造,完成企业产品力、品牌力、运营能力的系统性升级。同时,标杆项目带来的行业影响力与示范效应,也将成为房企在行业格局深度重塑中,巩固行业地位的核心支撑。
从行业腰部梯队到稳居TOP10阵营,越秀地产的逆势成长,称得上一次经营理念的成功实践。越秀地产董事长林昭远表示,2026年公司将围绕“精益稳业绩、改革强能力、转型促发展”工作主题,稳定千亿规模、巩固核心市场地位,做优增量、落实“以投促稳、投一成一”,做优做深“一主两翼”,以“四好企业”和精益管理推动转型升级和高质量发展,实现“十五五”良好开局,平稳穿越周期,持续为客户美好生活添彩,持续为股东创造价值。
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